La evaluación Monific es un indicador interno que resume el resultado del análisis realizado al solicitante y al proyecto conforme a la metodología de evaluación y calificación de Monific.
Su finalidad es ayudarte a identificar y comparar determinados factores de riesgo antes de invertir.
Cada proyecto recibe una calificación dentro de una escala de 0 a 18, donde:
- 0 representa el menor grado de riesgo dentro de la metodología.
- 18 representa el mayor grado de riesgo dentro de la metodología.
La calificación no significa que un proyecto esté libre de riesgos, no garantiza pagos o rendimientos y no constituye una recomendación personalizada de inversión.
¿Qué aspectos considera la evaluación?
La calificación se obtiene mediante el análisis de distintos factores cuantitativos y cualitativos. La relevancia de cada factor puede variar según el tipo de proyecto y operación.
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Existencia legal:
Se revisa la información necesaria para identificar al solicitante y verificar, según corresponda:
- Su existencia legal.
- RFC.
- Acta constitutiva.
- Facultades del representante legal.
- Domicilio.
- Socios, accionistas o beneficiarios controladores.
- Información y documentación requerida por las disposiciones aplicables.
La revisión documental acredita la información analizada al momento de la evaluación, pero no garantiza que no se presenten cambios o incumplimientos posteriores.
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Situación financiera y capacidad de cumplimiento
Se analiza información como:
- Estados financieros.
- Estados de cuenta.
- Ingresos y egresos.
- Flujo de efectivo.
- Pasivos y otros financiamientos.
- Historial crediticio.
- Capacidad de pago.
- Fuente prevista de pago.
- Proyecciones financieras.
Las proyecciones son estimaciones elaboradas con información disponible al momento del análisis. Los resultados reales pueden ser diferentes.
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Etapa y características del proyecto
Dependiendo de la operación, se consideran:
- Etapa de desarrollo.
- Avance físico y operativo.
- Presupuesto.
- Permisos y licencias aplicables.
- Condiciones del mercado.
- Ingresos estimados.
- Riesgos de construcción, operación, ocupación o comercialización.
- Plazo y estrategia de ejecución.
La etapa del proyecto puede influir en su exposición a riesgos operativos, comerciales o financieros.
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Tipo de proyecto:
Monific considera si se trata de un Proyecto de Rendimiento Fijo o de Rendimiento Variable.
- En los Proyectos de Rendimiento Fijo, la tasa y las obligaciones de pago se establecen contractualmente. Esto no elimina el riesgo de retraso o incumplimiento.
- En los Proyectos de Rendimiento Variable, los resultados dependen del desempeño y los flujos del proyecto o inmueble. Pueden ser mayores o menores a los estimados, o no generarse.
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Garantía, respaldo y titularidad:
Cuando corresponde, se revisan elementos como:
- Titularidad del inmueble.
- Información del Registro Público de la Propiedad.
- Gravámenes.
- Avalúo.
- Garantía hipotecaria o fiduciaria.
- Obligados solidarios.
- Otros mecanismos de respaldo.
El tipo y condiciones de la garantía pueden influir en el nivel de riesgo y en un eventual proceso de recuperación.
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Aforo:
El aforo compara el valor determinado para el inmueble o respaldo con el monto del financiamiento.
Una relación mayor puede representar una cobertura patrimonial adicional dentro del análisis. Sin embargo, el valor del inmueble puede cambiar y su venta o ejecución puede implicar gastos, procedimientos legales y plazos no determinados.
El aforo aplicable debe consultarse en la información de cada campaña.
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Participación del desarrollador:
Cuando el solicitante aporta recursos propios al proyecto, este elemento puede considerarse dentro de la evaluación.
Una aportación mayor puede mostrar exposición económica del solicitante, pero no garantiza su desempeño, compromiso futuro o cumplimiento.
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Plazo de salida:
Se analiza:
- Duración contractual o estimada.
- Calendario de pagos.
- Estrategia de liquidación.
- Condiciones de pago anticipado.
- Mecanismos previstos para devolver el capital.
Un plazo definido señala una fecha contractual, pero no garantiza que el capital se liquide efectivamente en esa fecha.
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Fuente de pago:
Se identifica de dónde se prevé que provendrán los recursos para cubrir las obligaciones o distribuciones del proyecto, por ejemplo:
- Ingresos operativos.
- Rentas.
- Venta de unidades o activos.
- Recursos propios del solicitante.
- Refinanciamiento.
- Otras fuentes informadas.
La existencia de una fuente prevista no garantiza que los recursos se generen o estén disponibles en las fechas estimadas.
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Historial del solicitante:
Se considera, según la información disponible:
- Experiencia en proyectos similares.
- Historial de negocios.
- Conocimientos técnicos.
- Comportamiento de pago.
- Cumplimiento en proyectos anteriores.
- Antecedentes relevantes.
Los resultados anteriores no garantizan el desempeño futuro.
☝🏻 Puedes conocer todos los detalles que evaluamos aquí.
Resultados de la evaluación
Cada proyecto recibe una calificación global basada en el análisis de estas variables. Esta evaluación permite a nuestros inversionistas tomar decisiones informadas y alinea los intereses de todas las partes involucradas.
¿Cómo se interpreta la calificación?
Conforme a la escala actualmente publicada por Monific
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Calificación |
Categoría |
Identificador |
| 0 a 5 | Riesgo bajo dentro de la metodología | B |
| 6 a 10 | Riesgo moderado bajo | MB |
| 11 a 15 | Riesgo moderado | M |
| 16 a 18 | Riesgo alto | A |
- B: Representa los proyectos de riesgo bajo.
- MB: Representa los proyectos de riesgo moderado bajo.
- M: Representa los proyectos de riesgo moderado.
- A: Representa los proyectos de riesgo alto.
Los números dentro de cada letra (por ejemplo, B0 a B5) indican el nivel de riesgo específico dentro de ese criterio, siendo 0 el nivel más bajo y 5 el más alto dentro del rango de "Bajo riesgo".
¿Una calificación alta ofrece mayor rendimiento?
No necesariamente.
La tasa o rendimiento estimado se determina con base en la estructura y características particulares de cada proyecto. Un riesgo mayor no garantiza un rendimiento mayor ni significa que el inversionista será compensado por asumirlo.
Debes revisar por separado:
- Calificación de riesgo.
- Tasa o rendimiento estimado.
- Plazo.
- Garantía o respaldo.
- Fuente de pago.
- Condiciones contractuales.
- Factores de riesgo.
¿La calificación puede cambiar?
Sí. La evaluación refleja la información disponible al momento en que se realiza.
Posteriormente pueden cambiar:
- La situación financiera del solicitante.
- Los flujos del proyecto.
- El avance de obra.
- Las condiciones del mercado.
- El valor del inmueble.
- El comportamiento de pago.
- La situación jurídica u operativa.
Después de invertir, consulta el Calendario de Pagos y las actualizaciones del proyecto para conocer su comportamiento y cualquier información relevante.
¿La CNBV asigna o aprueba esta calificación?
No.
La escala y la calificación son elaboradas por Monific conforme a su metodología interna. La CNBV establece obligaciones y elementos mínimos para evaluar y comunicar los riesgos, pero no asigna la calificación de cada proyecto ni aprueba individualmente las oportunidades publicadas.
¿Cómo debo utilizar la evaluación?
La calificación es uno de los elementos que puedes considerar antes de invertir. No debe utilizarse de forma aislada.
Antes de decidir:
- Lee la ficha completa.
- Revisa los contratos.
- Consulta los factores de riesgo.
- Analiza la garantía o respaldo.
- Considera el plazo y tu necesidad de liquidez.
- Evalúa tu tolerancia al riesgo.
- Diversifica cuando sea compatible con tus objetivos.
Consulta la descripción completa del proceso en Evaluación de proyectos.
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La evaluación Monific no constituye una recomendación de inversión ni garantiza el cumplimiento del solicitante. Monific no asegura retornos o rendimientos ni garantiza el resultado o éxito de las inversiones.
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